Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan de paragraaf grondbeleid hebben we ook het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) 2022-2025 opgesteld. Het MPG gaat een slag dieper dan de paragraaf en geeft inzicht op een hoger detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de separate grondcomplexen, verwijzen we naar het MPG.

1.1 Economische ontwikkelingen

Van krimp naar groei
De Nederlandse economie heeft in 2020 vanwege het COVID-19 virus en de bijbehorende maatregelen een flinke klap te verduren gekregen. Zo kromp de economie in het tweede kwartaal van 2020 met 8,5% (een krimp die nog nooit eerder was gemeten door het CBS). Deze krimp was niet alleen zichtbaar in Nederland, maar internationaal was eenzelfde trend zichtbaar. Gedurende deze periode was er dan ook een sterke daling zichtbaar in het consumenten- en producentenvertrouwen (CBS, 2021).

Vanaf het derde kwartaal 2020 is echter een tegenovergesteld beeld zichtbaar. Door steun vanuit de overheid, versoepeling van COVID-19 maatregelen en een toename van het handelssaldo en investeringen trok de economie sterk aan. Door de versoepeling van de COVID-19 maatregelen zijn consumenten meer gaan besteden, dit is ook zichtbaar in de stijging van het consumenten- en producentenvertrouwen. Deze trend zette zich door in het tweede kwartaal van 2021. Het consumentenvertrouwen nam na het tweede kwartaal van 2021 af, dit had onder andere te maken met de stijgende prijzen en de nieuwe lockdown (CBS, 2021).

Het bbp was eind 2021 6,5% groter ten opzichte van eind 2020. Dit is een sterke groei, dit is het gevolg van de sterke krimp een jaar eerder. We zien dan ook dat de economie herstellende is en dat het bbp nu zelfs hoger is dan voor COVID-19. Het bbp is in het vierde kwartaal met 0,9 % gegroeid ten opzichte van een kwartaal eerder. Deze groei was kleiner dan de groei van de eerdere kwartalen, dit komt door de lockdown die in december 2021 is ingevoerd. De groei van het bbp was vooral te danken aan de stijging van investeringen en het handelsaldo. Verder nam ook de overheidsconsumptie toe (CBS, 2021).

Door de versoepeling van de COVID-19 maatregelen stijgt de bedrijvigheid en komen verschillende vormen van werkgelegenheid weer op gang. Het vertrouwen in de economie stijgt en dit is terug te zien in de dalende trend van de werkloosheid in Nederland.

Ondanks de COVID-19 pandemie is de woningmarkt nog steeds booming en stond de woningmarkt ook in 2021 onder druk. Belangrijke oorzaken zijn de historisch lage rentestand, het structureel te kort aan woningen en de toenemende concurrentie doordat (particuliere) investeerders (wereldwijd) de woningmarkt betreden (Hypotheker, 2021). Er zijn in het vierde kwartaal van 2021 ruim 35.000 woningen verkocht, dit is 23% minder dan een jaar eerder. Een belangrijke reden hiervoor is het dalende aanbod van koopwoningen. Tussen september en december stonden er slechts 15.600 woningen te koop. Door de schaarste stijgen de huizenprijzen. De prijzen stegen in 2021 met 20,7% (Hypotheker, 2021).

1.2 Het gemeentelijke grondbedrijf naar de toekomst toe
De afgelopen jaren was er sprake van een boeggolf bij de verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen. In 2021 hebben we meer woningen uitgegeven dan het gemiddelde (222 in plaats van 150 gemiddeld). Echter is dit lager dan dit tijdens het Najaarsbericht werd voorspeld (toen gingen we nog uit van 526). Dit verschil wordt verklaard doordat in de projecten Kapelaan Nausstraat, Talentencampus en het Walkwartier nog geen uitgiften zijn geweest. Het betreft hier voor een deel projectmatige bouw, waardoor een grote fluctuatie zichtbaar is: wanneer de gronden voor appartementen niet in één bepaald jaar worden afgenomen, dan wijken de prognoses direct sterk af van het eindresultaat.

Naar verwachting worden deze gronden in 2022 getransporteerd. Mede hierdoor wordt er in 2022 een hogere uitgifte verwacht dan was begroot bij het Najaarsbericht 2021. Na 2022 dalen de uitgiften binnen de vastgestelde grondexploitaties. Er zit wel zachte plancapaciteit in de voorbereidingsprojecten (IMVA’s). De daadwerkelijke uitvoering is namelijk afhankelijk van het feit of en wanneer deze projecten worden vastgesteld als BIE.

In 2018 tot en met 2020 hebben we een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. Vanaf 2021 zien we dat de verwachte gronduitgiften weer langzaam teruglopen, waarna deze vanaf 2025 volledig opdrogen. Dit is niet het gevolg van een vermindering van de vraag, maar van het afnemen van de beschikbare capaciteit. Vanaf 2022 zien we nog 2 jaar een uitgifte van 3,2 en 2,65 hectare per jaar. Daarna is de gemeentelijke industrieportefeuille ongeveer leeg. Vanaf 2025 is de gemeentelijke industrieportefeuille echt leeg en moet er nee verkocht worden.

De gemeente Oss participeert in het regionale bedrijventerrein Heesch West. De verwachting is dat in 2023 de eerste verkopen zullen plaatsvinden. We zien nu al een grote belangstelling voor deze kavels vanuit de markt. Dit betekent dat naar verwachting ook dit bedrijventerrein snel vol zal lopen.

Risicodragend vermogen
De komende jaren verwachten we een kleine daling van de ABR naar € 20,3 miljoen op 1-1-2026. Dit ondanks de afroming van de ABR van € 18,2 miljoen in 2022, in paragraaf 3.2 wordt hier verder op ingegaan. Rekening houdend met de minimaal noodzakelijke stand van de ABR om alle risico’s binnen de exploitaties af te dekken, valt tot en met 2026 circa € 14,8 miljoen vrij vanuit de ABR. De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR, aangezien het hier voorbereidingsprojecten betreft. Er is risicodragend kapitaal nodig om nieuwe plannen te initiëren. Verder zal de vraag naar nieuwe woningen voor een groot deel gevonden gaan worden in binnenstedelijke herstructureringslocaties. Deze ontwikkelingen kosten in de regel veel geld.

Een groot deel van de noodzakelijke investeringen zal gedekt moeten worden vanuit de ABR in de toekomst. Hierbij moet minimaal gedacht worden aan tientallen miljoenen aan risicodragend vermogen vanuit de ABR voor een selectieve, actieve grondpolitiek om de ontwikkelingen goed en voortvarend met een voor de gemeente acceptabel verdienmodel in de markt te zetten.

De gemeente realiseert zich dat er de komende jaren een belangrijke opgave te wachten staat. Zo wil de gemeente voldoen aan de nog altijd hoge vraag naar woningen en industrieterreinen. Tevens heeft de gemeente als ambitie om te groeien naar een robuuste ‘100.000-plus’ gemeente. Om deze ambities te realiseren zal een opschaling in de jaarlijkse uitgiften/ realisatie plaats moeten vinden. Om deze reden heeft de gemeenteraad in 2020 de taskforce woningbouw en bedrijventerreinen in het leven geroepen. Het doel hiervan was dat de gemeente kan onderzoeken hoe de gemeente kan groeien naar een uitgifte van circa 600 woningen per jaar. Waarbij rekening wordt gehouden met de Osse identiteit en de inpassing in het Osse landschap.

De Taskforce is bezig geweest met het in beeld brengen van kansrijke uitbreidingsmogelijkheden. Een belangrijke opgave waar de Taskforce mee bezig is geweest betreft de ontwikkelingen rondom Oss West. Naar verwachting zullen hier de komende jaren circa 3.000 woningen kunnen worden gerealiseerd.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van het MPG 2022-2025. De voorbereidingskosten voor nieuwe projecten (IMVA) en strategische aankopen zijn hierin ook meegenomen omdat het grondbedrijf belast is met de projectvoering.

 *In de bovenstaande tabel is Heesch-West een bijzonder project. Dit betreft een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Bernheze en ’s-Hertogenbosch.

2.2 Verkopen

Woningbouw
Als gevolg van de verbeterde woningmarkt werd de afgelopen jaren een piek in de verkopen voorspeld. Deze piek zou worden bereikt in 2019 t/m 2021 (bij gelijkblijvende marktomstandigheden). In navolgende tabel zien we dat de verwachte piek voor 2021 niet is behaald. Naar verwachting worden deze kavels in 2022 uitgegeven. Hierdoor is een stijging te zien in het aantal verwachte uitgiften in 2022. Na 2022 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals stationskwartier Ravenstein en Oss west. Zie daarvoor de aparte regel in de navolgende tabel ‘MPG 2022-2025 incl. IMVA’. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Als deze fictieve productie allemaal doorgaat wordt het streefgetal van circa. 600 in 2023 gehaald. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarvan de raad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld. Zoals in de grafiek te zien droogt het aantal te verkopen bouwkavels de komende jaren snel op, als de IMVA projecten niet meegenomen worden.

Fig. totale verkoop bouwkavels naar de toekomst toe

Bedrijventerreinen
De verwachte verkoop van bedrijfskavels is in 2021 grotendeels uitgekomen. Het aantal beschikbare bedrijfskavels loopt de komende jaren flink terug en daarbij ook het aantal te verwachten verkopen. Voor 2022 wordt een afzet van 3,23 ha voorzien. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan aan (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren.

In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het Najaarsbericht 2021. In de grafiek is te zien dat de voorraden dreigen op te raken en dat op termijn nee verkocht moet worden. Als de gemeente aan de vraag van de markt wil blijven voldoen is het van belang om nieuwe projecten voor bedrijventerreinen op te starten.
Zoals bij paragraaf 1.2 is aangegeven werken we aan een regionaal bedrijventerrein te weten Heesch West. Indien alles voorspoedig verloopt hopen we daar in 2023 de eerste gronduitgiften te doen. Voor dit bedrijventerrein verwachten we bij doorzetting van de huidige markt een grote belangstelling. De uitgifte van de eerste 50 hectare wordt voorzien in de jaren 2023 tot en met 2030.

Fig. totale verkoop bedrijfskavels (in ha) naar de toekomst toe

Conclusie
De verwachte uitgifte van bouwkavels voor woningen is in 2021 niet behaald, maar deze uitgifte wordt wel in 2022 verwacht. Met een uitgifte van 222 kavels liggen we nog steeds boven het langjarige gemiddelde van 150 woningen. Na 2022 daalt het aantal woningen in de vastgestelde grondexploitaties fors. Dit betekent dat als we willen inzetten op een minimaal gelijkblijvend productieniveau de nieuwe locaties met grote urgentie moeten worden aangepakt. En zullen voorts verdere investeringen in locaties noodzakelijk zijn. Momenteel is de gemeente al bezig met de voorbereiding van enkele plannen, zoals Oss west, Stationskwartier Ravenstein, Belastingkantoor en Raadhuislaan Zuid. Als de IMVA’s worden meegenomen zullen de uitgiftencijfers ruimschoots boven het jarenlange gemiddelde uit komen. Het streven is echter om een uitgifte van 600 woningen per jaar te hebben.

In 2018 tot en met 2021 heeft de gemeente Oss een sterke stijging gezien in de uitgifte van bedrijfskavels. Na 2021 lopen de verkopen van bedrijfskavels aanzienlijk terug. Met uiteindelijk tot gevolg dat er in 2025 geen bedrijfskavels meer te koop zijn. Deze terugname in uitgiften heeft te maken met de afronding van het bedrijventerrein Vorstengrafdonk en de Geer Oost-Zuid. Voor wat betreft de bedrijventerreinen zal dus op korte termijn "nee" moeten worden verkocht en zal met name in regionaal verband voor de grotere afnemers oplossingen gevonden moeten worden. Voor wat betreft het reginaal bedrijventerrein Heesch West verwachten we bij doorzetting van de huidige markt grote belangstelling.

2.3 Winst- en verliesnemingen

Winstnemingen: de methode
Op grond van de notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" van de commissie BBV moet winst genomen worden op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden.

Winstnemingen
Op basis van de POC-methode is er in 2021 € 7,9 miljoen aan winst binnen de grondcomplexen. Vanaf 2022 tot en met 2033 verwachten we nog netto € 23,1 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen wordt geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Wilgendaal, Liesdaal, Elzeneind Slowcare, ‘t Veld Geffen en Oijense Zij.

Verliesnemingen
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2022 circa € 19,1 mln.

In de volgende grafiek zijn de voorziene verliesnemingen per 1-1-2022 (groene balk) en reeds
geboekte verliesneming (rode balk) bij elkaar opgeteld. Dit geeft inzicht in het totale tekort. De 10
projecten met het grootste tekort zijn opgenomen in de onderstaande grafiek.

Wanneer worden de winsten en verliezen gerealiseerd?
De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winstneming binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). Deze winst- en verliesnemingen zijn verwerkt in de prognose van de ABR.

Hierbij valt op dat er in 2024 een piek zichtbaar is in de verliesvoorziening. Dit komt omdat dan de verliesneming van € 13,5 miljoen voor het Walkwartier wordt voorzien. Bij het najaarsbericht (begroting 2022) was te zien dat de winstneming na 2021 elk jaar verder zou afnemen. Omdat in december 2021 voor  ‘t Veld Geffen de grondexploitatie is vastgesteld is met name de verwachte winstneming bij het MPG hoger dan verwacht bij het Najaarsbericht 2021. Het gaat in de grafiek om reeds vastgestelde grondexploitaties.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Grondbedrijf voor circa € 63,27 miljoen aan reserves en voorzieningen (op 1-1-2022). Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve gebruiken we om risico’s af te dekken. De voorziening en de reserve Heesch-West beslaan samen 24% van alle voorzieningen en reserves binnen het grondbedrijf. De ABR maakt 39% uit van alle reserves en voorzieningen. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 30%.

3.2 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande grafiek geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De blauwe lijn is de raming voor de afgelopen Begroting. De groene lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige MPG.
De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

Op 1 januari 2022 bedraagt de stand van de ABR € 24,4 mln. positief. Ten opzichte van het Najaarsbericht, is de stand van de ABR per 1-1-2022 € 0,5 mln. hoger. Door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022 neemt de ABR in beginsel sterk af.

De conclusie is dat we door de afroming van de ABR een forse daling verwachten van de ABR per 1 januari 2023. Naar verwachting groeit de ABR daarna weer tot € 20,3 miljoen op 1 januari 2026. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 4,4 miljoen per 1-1-2022 naar € 5,3 miljoen per 1-1-2026. Hierdoor blijft het de komende jaren mogelijk om een deel af te romen.

Risicobuffer en mogelijke afroming naar de Algemene Reserve
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. Hoe groot dat bedrag moet zijn, hangt af van hoe groot de kans is dat een risico zich voor doet. We maken hiervoor gebruik van de Monte Carlo Methode. Dat is een statistische berekening die alle risico’s goed in kan schatten en waarderen.

Alle per project berekende risico’s hebben we vervolgens bij elkaar opgeteld. Dat is het bedrag wat we dus minimaal beschikbaar moeten hebben om alle risico’s in voldoende mate af te kunnen dekken. De risico’s dekken we af met de ABR. Het totale risicobedrag is dus gelijk de minimale stand die de ABR moet hebben. De minimale stand van de ABR op 1-1-2022 is: € 4,4 miljoen. Dit wordt weergegeven door de rode stippellijn in de grafiek verloop ABR grondbedrijf zoals hiervoor is opgenomen.

De ABR is per 1-1-2022 hoger dan de minimale stand van de ABR. Het bedrag boven deze minimale ABR kunnen we afromen naar algemene middelen. In de Programmabegroting 2022-2025 is besloten om de ABR in 2022 met € 18,2 mln. af te romen. Dit o.a. om toekomstige binnenstedelijke transformaties mogelijk te maken en verder invulling te kunnen geven aan de Taskforce versnelling woningbouw. Op grond hiervan wordt:

• € 5,1 miljoen gestort en de reserve strategische aankopen;
• € 10 miljoen gestort in reserve binnen stedelijke transformatie
• € 3,074 miljoen in reserve bovenwijkse voorzieningen (infrastructurele ontwikkelingen).

Op basis van de huidige prognoses is een afroming van circa € 14,8 miljoen mogelijk in 2023 tot en met 2026.

• 2023   € 6,5 mln.
• 2024   € 2,5 mln.
• 2025   € 2,6 mln.
• 2026   € 3,2 mln.

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen
De komende jaren verwachten we een daling van de ABR naar € 20,3 miljoen op 1-1-2026. Dit komt door de afroming van € 18,2 miljoen in 2022.

• Prognose is dat er tot en met 2026 nog € 14,8 miljoen vrij kan vallen vanuit de ABR.
• Veel van de huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen de komende jaren af. De verwachte winstnemingen vlakken dus na 2021 af. Dit komt voornamelijk door wegvallende winstnemingen bij de bedrijventerreinen.
• De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Oss west een positief resultaat kennen.
• Projecten kennen, afhankelijk van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.
• Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Om deze reden wordt € 10 miljoen van de afroming van de ABR in 2022 gebruikt om de reserve binnenstedelijke transformatie te vullen.

Het jaar 2021: verschillen tussen MPG en het Najaarsbericht
De ABR is per 1-1-2022 ongeveer € 0,5 miljoen hoger dan de prognose in het Najaarsbericht 2021. Dit komt met name door de volgende mutaties. Groen betekent een voordeel ten opzichte van het Najaarsbericht, rood betekent een nadeel ten opzichte van het Najaarsbericht.

Hieronder volgt een tekstuele toelichting op bovenstaande verschillen. Alleen verschillen van meer dan € 50.000 ten opzichte van de begrotingworden tekstueel toegelicht. Positief is een beter resultaat ten opzichte van de begroting. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij de begroting (najaarsbericht).

Voordelig effect
Mutatie voorziening te verwachten exploitatieverliezen (€ 1.040.729 voordelig)
De exploitatieverliezen zijn ruim € 1 miljoen lager dan geraamd bij het Najaarsbericht. De belangrijkste verschillen bestaan uit Walkwartier, Talentencampus, Binnenhaven Elzenburg en Hooghuis Ravenstein.

• Walkwartier: vDe reserve voor het complex Walkwartier wordt verhoogd met circa € 350.000. Dit komt door een gedeelte van de BTW die we niet kunnen terugvorderen, en de duurdere uitkoop van de zittende huurders, waarover eerder is bericht in het najaarsbericht van 2021 en een raadsinformatiebrief. In de risicoreserve (minimale stand ABR) was hier reeds rekening mee gehouden en wordt hier dus door gedekt. Doordat de risico’s hebben plaatsgevonden is de risicoreserve voor het Walkwartier met 300K naar beneden bijgesteld.

• Talentencampus: voor € 0,2 miljoen nadelig ten opzichte van het Najaarsbericht. Bij Talentencampus zijn de verwervingskosten van het ROC kavel voor sociale woningbouw hoger uitgevallen dan geraamd. Hiervoor is middels een college besluit extra budget aangevraagd. De rest van het verslechterde resultaat is te wijten aan de indexeringskosten voor het bouw en-woonrijp maken. Deze kosten schuiven op naar 2022 en 2023.
• Binnenhaven Elzenburg: Het verschil is met € 0,16 miljoen verslechterd door de opgelopen vertraging, en dit vertaald zich in hoger plankosten, advieskosten en indexeringen.
• Hooghuis Ravenstein: voor € 1,5 miljoen voordelig ten opzichte van het Najaarsbericht. De verwachting bij het Najaarsbericht 2021 was dat Hooghuis Ravenstein een BIE zou worden. Dit is nog niet het geval en daarom heeft er nog geen storting in de voorziening te verwachten exploitatieverliezen plaatsgevonden.

De overige wijzigingen binnen de complexen (zowel positief als negatief hebben hoofdzakelijk te maken met kleine planwijzigingen of bijstellingen van de plankosten.

Bijstelling verkoop beheersgronden  (€ 592.659 voordelig)
De gemeente heeft in 2021 meerdere onroerende zaken verkocht. Conform het beleid wordt de koopsom, minus de boekwaarde, aan de ABR toegevoegd.

Structuurvisie gebiedsvisie (€ 250.000 voordelig)
In november 2020 is er een budget van € 250.000 beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van een structuurvisie, gebiedsvisie met name ten behoeve van Oss west. Dit geraamde bedrag zou uit de ABR gehaald worden. Omdat de kosten van de structuurvisie Oss west ondergebracht zijn bij IMVA van Oss west behoeft genoemd bedrag niet beschikbaar te blijven. In 2021 zijn voor Oss west in dit kader ruim € 580.000 voorbereidingskosten gemaakt. Deze kosten zijn ten laste gebracht van de ABR.

Taskforce versnelling woningbouw (€ 165.923 voordelig)
In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. In 2021 was er nog € 312.854 beschikbaar. Werkelijk is hieromtrent € 146.931 besteed in 2021.

Winstneming woningbouw (€ 86.580 voordelig)
De hogere winstneming van de woningbouw wordt vooral veroorzaakt door de nieuwe grondprijzen die zijn doorgerekend in de grondexploitaties. Dit zorgt onder andere bij de projecten Liesdaal, Wilgendaal en Den Herd Geffen voor een hogere winst dan begroot bij het Najaarbericht. Verder heeft het project Piekenhoef invloed op de hogere winstneming. Bij Piekenhoef zorgen de lagere kosten voor het bouw- en woonrijp maken samen met de hogere jaaropbrengst van de verkochte kavels voor een beter resultaat ten opzichte van het Najaarsbericht. Bij het project Horzak noord is in het verleden te veel winst genomen, daarom wordt deze winst in 2021 teruggedraaid. Dit heeft een nadelig effect op het totaal van de winstneming woningbouw.

Nadelig effect
Winstneming Herstructurering (€ -147.107 nadelig)
Doordat bij de projecten De Kolk Ravenstein en Elzeneind slowcare in het verleden te veel winst is genomen, wordt in 2021 bij deze voor deel teruggedraaid. Hierdoor is de winstneming herstructurering ten opzichte van het najaarsbericht nadelig. Een ander project die aan het verschil heeft bijgedragen is Megen zuid. Bij het Najaarsbericht gingen we er vanuit dat het project in 2021 afgesloten zou worden, waardoor in 2021 winst zou worden genomen. Het project was nog niet helemaal afgerond en daarom is de winstneming en de afsluiting van dit project doorgeschoven naar 2022.

Koepelcomplex gronden ( € -169.737 nadelig)
Bij de koepelcomplexen is een nadelig resultaat van € 169.737 ten opzichte van het Najaarsbericht.  

Bijstelling voorziening IMVA (verhoging voorziening  € -456.852 nadelig)
Vanuit deze voorziening schieten we de kosten voor van mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status van BIE hebben. Als deze plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Indien de plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. De verhoging van de voorziening komt grotendeels door het project Belastingkantoor en Oss west. Hierbij zijn de plankosten hoger uitgevallen dan verwacht bij het Najaarsbericht. In 2021 is de grondexploitatie ‘t Veld Geffen vastgesteld. Verder is het project Gemeentehuis Geffen afgesloten als IMVA, dit wordt geen BIE. De gevormde voorziening voor deze twee projecten is hierdoor vrijgevallen. Een uitgebreide toelichting op de kosten in 2021 staat in Bijlage I, tabel III.

Winstneming Industrie (€ -544.346 nadelig)
Het verschil ten opzichte van het Najaarsbericht wordt deels veroorzaakt door het project Vorstengrafdonk voor € 0,7 miljoen nadelig. Door een bijstelling in de compensatie voor ophoging van de uitgeefbare bedrijfskavels, en een kleine bijstelling van het uitgeefbare vierkante meters aan bedrijfskavel verslechtert het exploitatieresultaat. Het andere deel ligt voornamelijk aan een hogere winst bij het project de Geer van € 0,14 miljoen ten opzichte van het Najaarsbericht. Dit komt omdat de kosten van het bouw- en woonrijp maken van dit project lager uitvallen dan geraamd.

3.3 Risicobuffer binnen de ABR
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in één projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen er voor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om grip te krijgen op de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo analyse.

In deze analyse benoemen we een aantal risico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s zijn zoals een onverwachte vervuiling in de grond. Daarnaast definiëren we conjuncturele risico’s zoals een hogere rente of een lagere grondprijs. Op basis van de Monte Carlo analyse ontstaat er een risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Dit totale risicobedrag moeten we altijd beschikbaar houden in de ABR om alle mogelijke risico’s af te kunnen dekken. Als de stand van de ABR hoger is dan de noodzakelijke dekkingsgraad, kan het meerdere worden afgeroomd.

Het totaal aan berekende risico’s op basis van de Monte Carlo analyse bedraagt € 6,13 mln. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In de onderstaande grafiek is het risicoprofiel per projectencluster weergegeven.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. Het uiteindelijke bedrag wat we moeten reserveren, berekenen we door de hiervoor bepaalde risico’s uit te zetten in de tijd en op basis van de voortgang van de projecten. We dekken niet het gehele bedrag van € 6,13 mln. af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten.

• Projecten met een tekort: Als het risico zicht voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten direct genomen worden. De risico's van de projecten met een tekort moeten daarom direct gereserveerd zijn in de ABR. Het risicoprofiel van alle projecten met een tekort is circa € 4,38 miljoen (1-1-2022).
• Projecten met winst – conjuncturele risico’s: Dit zijn risico’s als gevolg van de economische situatie van Nederland, zoals lagere verkoopprijzen, vertraging, andere rentestanden, enz. Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming. Hoe hoog deze toekomstige winsten mogen zijn wordt bepaald op basis van de POC methode. Voor het bepalen van de risicoreservering in de ABR sluiten we daarom aan bij dezelfde (POC) methode. Voor de winstgevende projecten geldt per 1-1-2021 een risicoprofiel van € 0,77. miljoen.

Per 1-1-2022 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 4,4 mln.

Reserve risico's Heesch-West
De exploitatieberekening van Heesch West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken.

Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 1,73 miljoen per 1 januari 2022. Omdat Heesch West geen Osse grondexploitatie is, is een afzonderlijke reserve gevormd.

Reserve Strategische aankopen
Als de gemeente strategische gronden of gebouwen koopt voor toekomstige ontwikkelingen, kan het zijn dat de aankoopwaarde hoger is dan de marktwaarde. Het doel van deze reserve is het deficit tijdelijk af te dekken tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde. De reserve is niet bedoeld om de hele aankoop te financieren. De reserve bedraagt per 1-1-2021 € 1 miljoen. De stand per 1-1-2022 komt uit op € 0,62 miljoen. Dit komt omdat in 2021 € 0,38 miljoen is afgeboekt op de grondaankoop te Ravenstein. Dit bedrag is gestort in de voorziening afwaarderingen. In 2022 vindt er een storting van € 5,1 miljoen vanuit de ABR plaats in de reserve strategische aankopen. Hierdoor is de stand van de reserve per 1-1-2023 € 5,7 miljoen. Met deze middelen kan de gemeente actief handelen om gronden voor potentiële uitbreidingslocaties aan te kopen. Per jaar wordt een afweging gemaakt of er een storting vanuit de ABR plaatsvindt.

Reserve binnenstedelijke transformatie
Dit is een nieuwe reserve. In 2022 wordt er een bedrag van € 18,2 miljoen afgeroomd uit de ABR. Een deel van dit bedrag € 10 miljoen wordt in de nieuwe reserve binnenstedelijke transformatie gestort. De reserve is bedoeld om de verliezen van binnenstedelijke herstructureringsopgaven op te vangen. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen wordt gevuld door een storting vanuit het ABR in 2022 voor een bedrag van € 3,074 miljoen en door het nota kostenverhaal. De geschatte beginstand van deze reserve is per 1-1-2023 € 4,48 miljoen.

3.4 De voorzieningen
Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies.

Voorziening IMVA
Projectrisico’s bij IMVA’s dekken we direct af met deze voorziening. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze afboeking is deze voorziening gevormd.

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West
Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch West op te vangen. Het bestemmingsplan Heesch West is begin 2022 vastgesteld door de gemeenteraden. Op grond daarvan zal in april 2022 deze voorziening over gedragen worden aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West.

Voorziening afwaarderingen (I)MVA
In 2021 is er € 0,38 miljoen overgeheveld vanuit de reserve strategische gronden naar de voorziening afwaarderingen. Verder zit in de voorziening afwaarderingen de boekwaarde van Hooghuis Ravenstein verwerkt. In 2020 hebben we € 1.726.140 in deze voorziening gestort omdat het Hooghuis Ravenstein niet meer functioneel in gebruik is.

4. Conclusie
De komende jaren staat er veel te gebeuren in Oss. Met name op het gebied van woningbouw zullen de komende jaren naar verwachting nieuwe locaties ontwikkeld gaan worden. Voorbeelden hiervan zijn Oss West en Stationskwartier Ravenstein. Daarnaast wordt er ook gewerkt aan verschillende herstructureringsopgave zoals Raadhuislaan Zuid en worden mogelijke ontwikkelingen zoals Euterpelaan onderzocht. Verder is in december 2021 de nota kostenverhaal samen met de nieuwe grondprijsbrief vastgesteld. Dit betekent dat er vanaf nu fondsafdrachten in de vorm van bovenwijkse voorzieningen en netwerkvoorzieningen gaan plaatsvinden. Verder werken we nu met een vaste grondprijs van € 360 per vierkante meter. Voor sociale huur is dit € 200 per vierkante meter. In de grondexploitaties waarbij nog geen afspraken liggen omtrent de grondprijs is nu gerekend op basis van de nieuwe grondprijzen. Hierdoor wordt de winst van een aantal projecten een stuk hoger.